マーケット深掘りノート

note下書き: 澁澤倉庫の実質PBR

・ 文責: マーケット深掘りノート編集部

タイトル案

  1. PBR1.8倍の倉庫会社に、時価総額とほぼ同額の「土地の含み益」が眠っていた
  2. PBRスクリーナーが見逃す株――土地を簿価で持つ会社の「実質PBR」を計算してみた
  3. 【隠れ資産株の探し方】有報の土地面積×公示地価で含み益を推定する方法

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リード（結論先出し）

含み益は約800億円で、これは現在の時価総額（約1,034億円）に迫る規模

実質では簿価割れ」という逆転が起きる

なぜこんなことが起きるのか（手法をやさしく）

日本の会計ルールでは、会社が持つ土地は「買ったときの値段（簿価）」のまま バランスシートに載り続けます。数十年前に取得した土地でも、値上がり分は 決算書に出てきません。

ただしヒントは有価証券報告書にあります。「主要な設備の状況」には事業所ごとの 土地面積と帳簿価額が記載されているので、面積 × 所在地の公示地価（国土交通省）で 現在価値をざっくり推定できます。今回はこの計算を約3,800社の有報データを 構造化しているEDINET DBのデータで行いました。

データ

澁澤倉庫の主要な土地（有報FY2025・公示地価は所在自治体の工業地中央値）:

| 施設 | 所在 | 面積 | 地価中央値 | 推定時価 | |---|---|---:|---:|---:| | 広域営業部 | 東京都江東区 | 57,092㎡ | 60万円/㎡ | 343億円 | | 本店 | 東京都江東区 | 34,650㎡ | 60万円/㎡ | 208億円 | | 東京支店 | 東京都江東区 | 25,388㎡ | 60万円/㎡ | 152億円 | | 神戸支店 | 神戸市中央区 | 53,128㎡ | 16万円/㎡ | 85億円 | | ほか計11設備 | | 計321,488㎡ | | 計1,031億円 |

同じ計算を土地持ちとされる11社に適用した結果、「帳簿では1倍超、実質では1倍割れ」 に逆転したのは澁澤倉庫だけでした。東京汽船（0.32→0.30倍）のように 「そもそも帳簿から割安」な会社はありますが、スクリーナーの死角に隠れていたのは このパターンだけです。

言えること / 言えないこと

言えること: 江東区の湾岸エリアに戦前から倉庫用地を持つ会社の土地簿価は、 現在の公示地価と大きく乖離している。帳簿のPBRだけを見ると、この価値は完全に見落とされる。

言えないこと: この含み益が株主に還元されるかは別問題です。売却・再開発の 経営意思がなければ含み益は数字のまま眠り続けます（いわゆるバリュートラップ）。 また公示地価の「自治体中央値×面積」は粗い推定で、個別の立地・形状・借地権を 反映していません。賃貸ビル型の含み資産（例: サッポロHDの恵比寿ガーデンプレイス）は 「主要な設備」に載らないため、この手法では捕捉できません。

免責

本記事は公開データ（EDINET有価証券報告書・国土交通省公示地価）に基づく機械的な 試算であり、特定銘柄の売買を推奨するものではありません。投資判断はご自身の 責任でお願いします。

出典